Při obchodu s realitní kanceláří byste měli mít vždy dost času na pročtení smlouvy a ověření alespoň základních údajů na katastru nemovitostí. Na katastru se můžete dozvědět spoustu zajímavých informací. Nejpodstatnější jsou zápisy o všech zástavách a věcných břemenech na nemovitost. O nich se často realitní kanceláře vůbec nezmiňují a po podpisu smlouvy pak můžete narazit na neřešitelný problém s financováním, neboť nebudete moci dům zastavit.
Dalším důležitým údajem, vedeným na katastru, je informace o způsobu nabytí nemovitosti předchozím majitelem. Tento údaj se musí shodovat s údaji uvedenými v článku 1 kupní smlouvy. V praxi se právě v tomto bodě občas objeví odchylky (může jít i o drobnosti, kdy např. u předchozího prodeje je uvedeno chybné číslo) a katastrální úřad by na základě takovéto smlouvy odmítl nemovitost na nového majitele přepsat. Vzhledem k tomu, že kupující většinou zaplatí před podpisem smlouvy nevratnou zálohu, může se tento „drobný nedostatek“ dost prodražit.
Z praxe finančních poradců vychází případ, kdy klient realitní kanceláře dostal k podpisu smlouvu s poznámkou, že na katastrálním úřadu došlo u nemovitosti k „nevýznamné změně“. Když se na tuto změnu zeptal jeho poradce přímo na úřadu, ke svému překvapení zjistil, že u předmětné nemovitosti je tzv. plomba z toho důvodu, že už ji její majitel prodal jinému kupci.
Nejde samozřejmě o časté případy, ale je lepší se ujistit, že se tyto problémy netýkají právě vás.
Hypoteční specialisté dále doporučují informovat se na nemovitost na obecním úřadu a ověřit si územní plán. Předejdete tak situacím, kdy se na políčku za vaším domem objeví těžká technika a do roka se tam budou prohánět auta po čtyřproudové dálnici. Neměli byste také zapomenout podívat se na povodňovou mapu a případně se zeptat přímo v okolí domu starousedlíků, zda byla někdy v této oblasti velká voda. Možná se od nich dozvíte i další důležité zajímavosti.
Pro úplný klid je dobré si ještě zajít na pozemkový úřad, kde jsou k dispozici historické mapy sahající až na začátek 19. století. Jeden příklad, proč to může být podstatné, opět vychází z reality. Kupec, který si pořídil stavební pozemek, zjistil bohužel až po zahájení výstavby, že na jeho místě byl před lety rybník. Pod navážkou hlíny tak po vyhloubení základů narazil na vrstvu tekutých jílů a písků a vidina nového domu tím pro něj skončila.
Zmíněná doporučení samozřejmě nemají odradit potenciální klienty realitních kanceláří. Jejich služby jsou bezpochyby přínosné. Rozhodně by měl ale každý kupující mít dost času na řádné prostudování smlouvy, její konzultaci s nezávislým poradcem, popř. pracovníkem banky, kde plánuje čerpat hypoteční úvěr a nikdy by neměl podepisovat smlouvu pod tlakem.
Nejčastější dotazy
Jak je to s provizemi realitní kanceláři, kdo ji platí?
Provize u realitních kanceláří platí standardně kupující. Občas jí platí prodávající. Vše je na základě dohody prodávajícícho s realitní kanceláří. V praxi se však častokrát stává, že provizi platí obě strany. V tomto ohledu zcela platí tržní ekonomika. Realitní kancelář si udělá, co jí prodávající a kupující dovolí.
Co lidé určitě nemají podepsat?
Lidé by si měly dát pozor na různé zálohy a k nim příslušné rezervační smlouvy, které v důsledku negarantují, že skutečně proběhne koupě a převod nemovitosti.
Jaké jsou povinnosti realitních kanceláří?
Povinnosti realitní kanceláře vyplývají ze smlouvy uzavřené mezi realitní kanceláří a prodávajícím či kupujícím. Je to subjektivní záležitost.
Má si klient realitní kanceláře vzít i vlastního právníka, nebo má věřit kanceláři?
Určitě. Realitní kancelář stojí na straně prodávajícího, proto je výhodnější spoléhat na svého právníka. I prodávající by si měl najmout svého právníka. Služby realitních kanceláří jsou jistě kvalitní, ale 100% jistotu získáte u protřelého právního zástupce, který stojí pouze na vaší straně.
Jaké jsou nekalé praktiky realitních kanceláří?
Běžně realitní kanceláře tlačí na zájemce s tím, že mají hodně zájemců, a proto by se měla rychle podepsat rezervační smlouva, jinak jim nemovitsot uteče. Tomuto triku není dobré podlehnout. Nechte si poslat vše mailem dopředu, abyste měli čas na odborné konzultace a utvoření vlastního názoru. nehledě na to, že koupě nemoviotosti je velký krok, který se nedá uskutečnit během pár hodin. Je potřeba vše dobře promyslet.
Autor: Marta Žížková – Broker Consulting
